Прилагане на ЗДДС при отдаване под наем на жилищен имот, собственост на юридическо лице

Прилагане на ЗДДС при отдаване под наем на жилищен имот, собственост на юридическо лице

Казус: Може ли професионално становище по казус, свързан с прилагането на ЗДДС при отдаване под наем на жилищен имот, собственост на дружество, за който е ползван пълен данъчен кредит при придобиването, довършителните работи и обзавеждането.
**Фактическа обстановка**
Дружество „Темп Имоти“ ЕООД е придобило чрез апорт два апартамента и две паркоместа в гр. Варна, като е правоприемник по чл. 10 от ЗДДС на правата и задълженията, свързани с ползвания данъчен кредит. След придобиването дружеството извършва значителни довършителни СМР и закупува обзавеждане, за които е упражнено право на приспадане на данъчен кредит.
През 2025 г. е сключен договор за наем с физическо лице – съпруга на управителя на дружеството. Наемът е определен в размер на 3 253 лв. месечно без ДДС, като дружеството е избрало доставката да бъде облагаема по чл. 45, ал. 7 ЗДДС и издава фактури с начислен ДДС.
При извършена ревизия органите по приходите са установили, че имотът фактически се използва като семейно жилище на управителя и неговото семейство. В ревизионния доклад се приема, че дружеството не е определило правилно данъчната основа по чл. 27 ЗДДС.
**Въпроси, по които търсим становище**
1. При наличие на реален договор за наем, фактуриране и плащане по банков път, следва ли отношенията да се разглеждат като възмездна доставка (наем), или е възможно органите по приходите да ги преквалифицират като лично ползване по чл. 9, ал. 3 ЗДДС?
2. Ако е налице възмездна доставка с избрано облагане по чл. 45, ал. 7 ЗДДС, приложим ли е чл. 27, ал. 2 ЗДДС относно определяне на данъчната основа чрез разход за изхабяване на актива за 20-годишен период?
3. При определяне на икономически обоснован размер на наема може ли като аргумент да се използва счетоводният полезен живот на сградата от 40 години (САП), вместо 20-годишния срок по чл. 27, ал. 2 ЗДДС, доколкото последният е предвиден за безвъзмездни доставки и лично ползване?
4. При определяне на пазарен наем между свързани лица кой подход считате за по-защитим:
* сравними пазарни наеми за аналогични имоти;
* доходен метод (доходност върху инвестицията);
* разходен метод, включващ амортизация на сградата и обзавеждането;
* комбинация от горните методи?
5. Ако имотът бъде отдаден на друго дружество при облагаем наем с ДДС, което впоследствие предоставя жилището за ползване на физическо лице, би ли се променил анализът по ЗДДС за дружеството собственик на имота? клиента пита:Здр Ели,

Разработих анализ и план за действие по темата за наемите, амортизации и евентуални бъдещи действия.

Моля погледни подробно и ми дай мнението си в следните насоки:

Валидност на посочените данъчни и счетоводни съображения;
Аз ще потърся оценител за да направим пазарна оценка на размера на наема и увеличение на амортизационните норми.
Особено да се вникне в доводите за оспорване на будещи решения на НАП по темата пазарен наем и неговото определяне.
Погледни внимателно за изчисленията при вариант с корекция на ДК в края на 2026 – дали са такива сумите и каква давност на ползвания ДК

Поздрави,

Петьо”
какво да му отговоря като имаш предвид ревизионния акт, описанието на казуса и следния наръчник предложен от клиента (не виждам къде да го прикача като файл)

Този казус е разработен в детайли от експертния екип на AccountAI Pro. Пълният професионален анализ е структуриран в 6 части и обхваща изчерпателно правните, данъчните и счетоводните аспекти на ситуацията. Ето какво включва:

1. Правна стратегия и рискова оценка

• Точна правна квалификация на казуса и приложимите нормативни актове;
• Идентификация на конкретните данъчни и правни рискове;
• Оценка на нивото на всеки риск и вероятността за възникването му.

2. Защитни аргументи

• Детайлна аргументация по приложимите данъчни закони;
• Признаване или непризнаване за данъчни цели;
• Готови защитни аргументи при евентуална проверка или ревизия от НАП;
• Разглеждане на алтернативните сценарии и тяхното третиране.

3. Документация

• Списък на всички задължителни документи за обосноваване пред органите;
• Конкретно съдържание и реквизити на необходимите протоколи и справки;
• Изисквания за правилно оформяне и съхранение.

4. Данъчни стъпки и счетоводни записи

• Обобщение на данъчното третиране;
• Конкретни счетоводни статии (записвания) в евро (EUR);
• Отразяване в данъчната декларация;
• Числови примери и изчисления.

5. План на действие

• Стъпка по стъпка какво да предприемете на практика;
• Последователност на действията и срокове;
• Практически препоръки за безопасно изпълнение.

6. Обобщение

• Ключови изводи от анализа;
• Финални препоръки;
• Обобщена таблица на третирането.